固定資産税~住宅用地の特例の適用で節税する。

こんにちは。からあげです。

今日も生温い朝だった。
湿っぽい空気の中でロケットストーブに火をつける。
しかし、火の付きが悪い。
モクモクと煙を吐き出し、ようやく炎が安定する。
そしてロケットストーブに玄米の入った鍋を載せる。
ここでやっとホッと一息付ける。
朝はロケストに火が付かないと始まらない。
焚口から見える炎を眺めつつ考える。そう固定資産税のこと。

もう寝ても覚めても固定資産税のことを考えている。
徐々に税金マニアとなりつつあるのか。
ここで山林に山小屋をセルフビルドしても宅地並みの税が課されないようにする解決策を見付けたので今から説明したい。

私の住む自治体の見解では、登記簿地目山林に小さな小屋(3坪)を建てると建物の大きさに関わらず、宅地と評価して課税するとのこと。
土地の評価は、登記簿の地目ではなく、土地の使用実態、現況によって判断するということらしい。
だから山林に小屋を建てると宅地とされてしまう。
宅地として課税されると、山林の評価額より200倍程度まで激増するので、非常に割高な税金となってしまう。

そこでいろいろ調べてみると、住宅用地に対する課税標準の特例というのがあって、これの適用を受ければ大きく税金を下げることが出来るというのが分かった。
住宅用地は、人間が生活するうえで必要なものであるから、その税負担を特に軽減する必要がある。
そこで住宅用地の特例は、その面積によって小規模住宅用地一般住宅用地に分けて適用し税金を安くしましょうというもの。

参考リンク 住宅用地の特例(田辺市HP)

小規模住宅用地

200平米以下の土地

評価額の6分の1
  

一般住宅用地

200平方メートルを超える土地
(例えば300平米の住宅用地の場合なら200平米分が小規模住宅用地で残りの100平米が一般住宅用地となる。)
             
評価額の3分の1

この特例の適用を受ければ、課税額を大幅に下げることが出来る。
ただ、住宅用地には、以下のような適用の範囲がある。

専用住宅(専ら人の住居の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地その土地の全部(ただし家屋の床面積の10倍まで

併用住宅(一部を人の住居の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地その土地の面積(ただし家屋の床面積の10倍まで)に一定の率を乗じて得た面積の相当する土地。

   家屋        住居部分の割合       住宅用地の率
 イ 専用住宅      全部            1.0
 ロ ハ以外の併用住宅  4分の1以上2分の1未満  0.5
      〃      2分の1以上        1.0
 ハ 地上5回以上の耐火 4分の1以上2分の1未満  0.5
   建築物である併用  2分の1以上4分の3未満  0.75
   住宅        4分の3以上        1.0

そこで、土地全体(300弱)がこの特例を受けられるようにするには、床面積30坪の小屋を建てればよい。
小屋の用途は、住居兼からあげ探検隊事務所として、それぞれ半々ずつ使用することにする。
この私の場合は、併用住宅住居部分が2分の1以上に該当するので、住宅用地の率が1.0となり、床面積30坪の小屋であれば、300坪の広さの土地まで住宅用地の特例を受けることが出来る。

しかし、まだ安心するのは早い。
土地が住宅用地として、建物が住宅として認定されなければ特例を受けることが出来ない。

住宅用地の認定において最も基礎となる要件は、その判定の対象となる一画地に存する家屋が住宅であること、となっている。

その住宅は、継続的に人の居住の用に供する家屋であることが必要で、夏季限定などの季節利用の別荘やホテルのように短期間で居住する人が変わり居住者を特定出来ないものは住宅とはならない。
ただし、別荘であっても、定期的(月1回以上)に宿泊している実態があれば、住居として認定される。

ネットで検索したところ、住宅と認定されるには、居住用の設備の要件はないらしい。
だから私が建てようとしている電気なしで部屋のみの小屋であっても住宅と認められ、問題なく特例の適用を受けることが出来る。
ただ、この住宅の定義は各自治体で微妙なバラつきがあるかもしれないので、税務課窓口で確認する必要がある。

参考リンク

京都市固定資産税等住宅用地認定基準(PDF)
別荘を所有されている方へ(軽井沢町HP)

2014-2-4

ここで300坪弱の山林をそれぞれの評価パターンでの税額をざっと挙げてみる。

各評価での固定資産税額

 山林                0円/年
 (評価額は250円で、免税点30万円以下なので0円となる。非課税)

 宅地           52,000円/年

 雑種地          26,000円/年
 (宅地評価の2分の1)

 宅地用地特例措置適用   16,000円/年

特例が適用されると普通に宅地として課税される税額の3分の1程度とすることが出来る。
これは非常に大きな違いだ。
ただ、この特例措置は、期限までに申告しないと受けられないので注意が必要だ。
申告期限 毎年1月末日まで

土地の分筆も考えていたんだけど、税金は安くはなるが、土地を分筆して山林とした土地には手を加えたり資材などを置くことが出来なくなる。
自分の土地なのに好きなように使えない。
そのような不便を感じる度に嫌な気持ちになってしまうかもしれない。

昨日、不動産屋に相談しにいってあれやこれや話しているうちにモヤモヤが取れてスッキリした。
人と話せて楽しかったこともあるし、不動産屋の話を聞いて考えを改めようとも思った。
不動産屋曰く、購入した土地は一昨年に隣地の所有者の立会の元測量を行い、土地の境界を確定しているので、土地は4~5万円という比較的安価で分筆出来るとのこと。
去年測量事務所に言って話を聞いた時には、もう一度測量する必要があって20万円掛かるとの事だったので、両者の話には食い違いがある。
しかし、不動産屋はつい最近、そういう土地の分筆をしたらしいので嘘は言っていないと思う。
私の話が測量事務所に上手いこと伝わらなかったのかもしれない。

分筆の費用がそんなに掛からないのであれば、いっそのこと分筆してしまおうかとも考えたが、先ほど言ったように、税金は安くなるが敷地全体を好きに使えなくなってしまう。
これは非常に痛い。
事務所兼用住宅とした場合、税金や経費は、個人と事業主から半々ずつの支払いとなるので、特例の適用を受けると土地の固定資産税は16,000円で、個人の支払い分は、半額の8,000円となる。

もうこの辺で手を打ってもいいんじゃないかと思えてきた。
年8,000円なら月々670円くらいの支払いなので、そんなに高くない。
あまり頑なに税金を安くしようと考えると心が荒んでくるような気がする。
それに税金が高いと思うのは、裏を返せば自分に支払う能力、自信がないと認めることになるんじゃないかと思う。
結局のところ、自分を信頼していない。ということ。
私は心の底から自分を信頼している。
これは疑いようのない事実。
だから、けち臭くあれこれウダウダ考えるのはやめようと思う。
税務課の人だって好きでやっている訳じゃない。
彼らも税収を確保するために大変なんだって、本当にそう思う。
自分の土地を好き勝手出来て年間8,000円は激安じゃないか!
そう思う。
うん、確かにそう思う。
間違いない。
とってもリーズナブルだ。

仮にこの住宅用地の特例措置が無くなって、税金が上がるようなことがあれば、またその時に考えればいいんじゃないかと思う。
30坪の小屋を建てることになるけど、別に広すぎることはない。
3坪小屋だと家の中でテントを広げたりしにくい。
広いほうがアウトドア用品のメンテナンスをやりやすい。
道具だって部屋中一面に広げて準備できる。
隊員が寝泊まりする場所だって必要だ。
小屋は10倍になってしまうけど、建物の税金が掛からないようにボロく適当に建てればいい。
基礎を固定しなければいいし。
仮に多少高くなってもその分は稼いで払えばいい。
なんの問題もない。

都市計画区域外なので、木造500平米以下は建築確認は不要で、工事届を出すだけでいい。とっても簡単だ。

なお、住宅用地の据え置き特例は、平成24年度と平成25年度に限った経過措置で、平成26年からは廃止されるので注意が必要だ。

参考リンク 

平成24年度税制改正(住宅用地等における負担調整措置の改正)について(稲城市HP)
税制改正による住宅用地に係る据置特例の廃止について(羽島市HP)

さあて方針が決まってもう一度小屋の建設プランを見直すことにしようか!
とってもワクワクしてきたぞ~。

おわり

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『固定資産税~住宅用地の特例の適用で節税する。』へのコメント

  1. 名前:隠居 投稿日:2014/02/04(火) 15:03:28 ID:589fc6ab0 返信

    30坪の小屋とか大変な事になっていますが…
    建物はボロくしても坪単価だいたい決まってますのでそんなに安くならないと思いますよ。
    さて、住宅の要件ですが公的な資料はみつかりませんでした。
    新築の住居は3年間建物の固定資産税が1/2になるので、ほぼこれに該当する為と思われます。玄関、トイレ、キッチン、風呂が備わっているのが条件です。
    参考URL:http://www.city.suzuka.lg.jp/life/benri/5314.html
    また、2世帯住宅の場合に特別減税を受けるには玄関、トイレ、キッチン、風呂が2つずつ必要です。
    窓口担当が「住居ではなく物置とみなします」と判断した一定の基準があると思いますが、住宅の要件は厳密なものでは無く住んでればOKみたいなものかも知れませんね。
    OKWaveに店舗を住宅に変更した場合の減税がありました、ソース不明確なのですが多少参考になるかと思います。

  2. 名前:大根 投稿日:2014/02/04(火) 15:36:56 ID:589fc6ab0 返信

    3坪以上の建築物を建てるには建築基準法に則った設計図がないと違法建築になるのでは?違ったかな?

  3. 名前:匿名 投稿日:2014/02/04(火) 19:06:41 ID:589fc6ab0 返信

    建物のコストが上がって宅地の税金払った方がマシだったみたいな。

  4. 名前:消費しないピノキオ 投稿日:2014/02/04(火) 22:00:32 ID:589fc6ab0 返信

    私は不動産競売で何度か落札経験がありますが
    こういう不動産の知識は残念ながら皆無です
    だから素直に凄いなって思います
    自分で調べようとしているから身についていくのでしょう
    これからもいろいろ有益な情報をお願いします

  5. 名前:からあげ 投稿日:2014/02/05(水) 13:57:01 ID:b755f4e7a 返信

    >隠居さん
    ナイスタイミングな指摘どうもありがとうございます。
    お陰でより具体的な対策をたてることが出来るようになりました。
    やっぱり担当者に直接聞くのが良いですね。
    >大根さん
    私の土地は都市計画区域外なので、建築確認は不要です。
    工事届の図面なら素人でもなんとか作成出来ると思っています。
    >名無しさん
    そうなんです。
    宅地は安くなっても今度は建物の税金が上がってしまう。
    良く出来たシステムですね。
    >消費しないピノキオさん
    あまりネット上に転がっていない事柄なので、やり甲斐がありますね。
    自分でいろいろと調べていく感じ。
    それは探検に通じるものがあると思っています。

  6. 名前:匿名 投稿日:2014/02/05(水) 14:18:38 ID:589fc6ab0 返信

    寝太郎さんはじめ他の小屋暮らしの方のブログでは
    あまり聞きませんが所在地の地方自治体によるのでしょうか
    >小屋を作ると地目が山林から宅地へ

  7. 名前:からあげ 投稿日:2014/02/06(木) 12:44:03 ID:e21df5f6e 返信

    >名無しさん
    固定資産課税の際には、登記簿の地目は関係ありません。
    現況により判断されます。
    だから、土地定着性のある立派な小屋を建ててしまうと、土地が宅地として課税されてしまいます。
    そうならないように他のみなさんは工夫して小屋を建てている訳です。