住宅用地に対する課税標準の特例~住宅とは?

こんにちは。からあげです。

いやあ、昨日からの冷え込みは厳しかった。
今朝の気温は-7度で寝袋の外側から刺すような冷気が襲ってきた。
寒冷地に住んでいる人は全然大したことはないだろうけど、温暖な場所に慣れた人間には少々堪える。
いやいやここで愚痴など言ってはいけない。
こうやって厳しい冷え込みがあるからこそ、寒さに負けないように日々健康に気を遣うようになる。
水筒の水が凍ろうが大したことじゃない。
鼻水が少し出るくらいだ。

ところで、昨日、土地の固定資産税を安くするために、山林を宅地として評価してもらい、そのうえで、住宅用地の特例を適用してもらう。という内容の記事を書いた。
その時、読者から頂いたコメントを読んで、この特例について気になることが出てきた。

それは土地にある建物が住宅として認められなければ、住宅用地とはならず、当然、この特例の適用外となってしまうことだ。
少し気合を入れて見栄えのする立派な小屋を建てたはいいが、宅地課税された挙句に、住宅用地の特例の適用を受けられないとなる悲惨な事態に陥るかもしれない。
そこで調べてみたんだけど、ネット上にはこの特例の適用を受けることが出来る住宅の定義が見当たらない。
探しても見当たらないから、人が住んでいれば大丈夫なんじゃないかと自分で簡単にそう結論付けた。

ところが、心の奥底のモヤモヤが消えて無くならない。
何か見落としているかもしれない。
ネット上にないだけで、そういう規則なんかが密かに存在するのではないかと思い始めた。
こうしてモヤモヤと悩んでいても先に進まないので、藪蛇覚悟で役場に電話して聞いてみることにした。

すると、住宅として認められるには、トイレ、台所、玄関などの設備が必要とのこと。
これを聞いて目の前が真っ暗になる。
しかし、ここで投げ出してはいけない。
すかさず、その元となる資料を見せてもらえないだろうか。とお願いしたところ、少し待たされた後に、大丈夫とのことだったので、疑問点などを整理してから役場に伺った。

以前から役場の税務課には何度も来ているので、担当の人に顔を覚えられている。
先日、一度土地を見に来てもらえないだろうかとお願いしてしまった(結果はすっぽかされたが)こともあり、収集がつかない状態となりつつあった。
しかし、ここで引き下がっては土地建物の固定資産税の問題は解決しないと思い、意を決し乗り込むことにした。

2014-2-5

窓口で少しテンション高めに爽やかさを装った挨拶をすると、待ってましたとばかりに担当者がやって来た。
そして財団法人 地方財務協会が発行する「固定資産税逐条解説」という資料のコピーを見せながら丁寧に説明してくれた。

その内容をかい摘んで書くと、

特例の適用を受けることの出来る住宅とは、

・ 外気遮断性(屋根、3方向以上を壁で囲まれている)があること。
・ 土地定着性があること。
・ 住宅しての用途であること。

以上の3つ全て該当しなければならない。

まず始めに外気遮断性があること。
私が建てる山小屋は、もちろん雨露をしのぐことが出来るように屋根を付けるし、壁で4方向を囲うつもりだ。
これは問題ない。

続いて土地定着性があること。
これについては以前から何度も役場に聞きに行っているので、自分なりに理解出来ている。
コンテナハウスやトレーラーハウスは簡単に移動できる為、土地定着性がないと判断される。
そして微妙なものとなるが、基礎石と柱をカスガイで止める程度であれば、土地定着性はなしと判断される。
この点については、資料を見せてもらって担当者もはっきりと言ってくれた。
だから特例の適用を受けようと思えば、土地定着性を有するようにしっかりとボルトなどで基礎石と柱を緊結すればいい。
頑張って布基礎にすれば間違いない。ということでこれもOK。

最後に住宅としての用途であること。
住宅として認められるには、トイレ台所玄関の設備を有していなければならない。
トイレの条件として、合併浄化槽の水洗トイレである必要はなく、自作のくみ取り式のトイレでも問題ないとのこと。
トイレは母屋とは敢えて離して別棟に作ろうと思っていたので、この点を聞くと、不動産評価の訪問時までに母屋とともに別棟のトイレを完成させていれば良いのとこであった。
台所は、蛇口から水が出て炊事に利用できればいい。
ただし、公園などに汲みにいくのはダメ。
現在、私の土地の水道は、山小屋建設予定場所より20mほど離れた場所にあって、地面から立ち上がっているパイプに、仮の蛇口を付けて利用している。
山小屋建築後、不便であるようなら小屋内までパイプを延長して屋内で水が出るようにするつもりである。
洗い物や調理などは蛇口のある屋外で行う。
ということを説明すると、同じ敷地内にあれば問題ないとのこと。
さらに台所の排水の件を尋ねると、排水は考慮せず、排水設備が無くても構わないとのこと。
電気も今のところ引く予定はないし、ガスは使用せず薪で調理暖房をするがけども大丈夫か尋ねると、電気ガスなしでもOKとのこと。
玄関については、適当に靴を脱ぐスペースを作っておけばいいと思うので、これも問題なし。

こうしてセルフビルドでも特例が適用される住宅を建てることが出来ると分かってホッとひと安心した。
30坪の小屋(豪邸)を建てれば問題は解決するんだけど、ここでまた新たな問題が発生する。
そう、建物の固定資産税だ。
セルフビルドであっても30坪、100平米の小屋となると相当に大きな建物だ。
町に建っているような立派な建物並に課税されてしまうと大変なことになる。
もう、大惨事という程度では済まない。
死活問題となってしまう。

ここで再び突っ込んで建物の評価方法について尋ねてみた。
建物の評価は、柱の本数や材質、太さ、床面積やその他設備などを考慮して決定されるとのことだった。
だから立派な造りの古民家などは意外に税金が高いとのこと。
そこで私は同程度の物置小屋の税額を教えて貰えないだろうかと尋ねると、100平米のヨドコウの物置小屋は、評価額が約250万円となるので、税額は36,000円とのこと。

セルフビルドの場合、人件費は建物の評価額に含まれないということだけど、100平米の豪邸を建てるとなると、ホームセンターの材料を使っても50万円くらいしてしまうのではないかと考えられる。
50万円の場合、年間7,000円。これは非常にまずい。
この建物の税金はまた勉強することにしようと思って、ここらへんで話を切り上げて戻ってきた。

100平米の小屋は建てることが出来るけど、今度は建物の税金がネックとなる。
とまあ、こんな具合に朝からいろいろ建物の固定資産税について調べている。

家屋に対する課税は、総務大臣の定める固定資産評価基準によって再建築価格を基礎に評価する。

新築家屋の評価

評価額=再建築価格×経年減点補正率

再建築価格とは、評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するとした場合に必要とされる建築費。
経年減点補正率とは、家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価をあらわしたもの。

新築家屋以外の家屋(在来分家屋)の評価

在来家屋分については基準年度(3年毎)に評価替えを行う。

評価額=再建築価格×経年減点補正率
       ||
基準年度の前年度の再建築価格×再建築費評点補正率
(木造家屋 0.99)

ただし、上記計算式により算出された評価額が前年度の評価額を超える場合には、引き上げられることなく、前年度の評価額に据え置かれる。

 

参考リンク 固定資産税・都市計画税/家屋に対する課税(明石市HP)

ここまでで気になる点が1つある。
それは再建築価格と経年減点補正率のこと。
今現在、緩やかなインフレ傾向が続いているけど、今年4月に消費税がアップされると、その傾向がより大きくなると思う。
建築物価の上昇分が反映されて、評価額がなかなか下がらないという事態に陥るかもしれない。
今後どうなるか分からない。

初回評価時、予想外に高い評価をされると、以後高額な税金の支払いとなってしまう。
まあ、セルフビルドの小屋はあまり考えなくてもいいかもしれないけど。
だけど、きちんと対策は考えておいたほうがいい。
とここまで家屋の固定資産税なのについて説明したけど、自分はまだまだ勉強が足りないと思う。
100平米の豪邸を建てるか3坪の簡素な小屋にするか、今後時間を掛けてしっかりと検討していこうと思う。

記事の訂正について

前回、前々回の記事で書いたことに若干の訂正があるんだけど、それは雑種地についてのこと。
私の住む自治体では、雑種地の評価額は宅地の2分の1となっている。
小屋を建てて住んだ場合、3坪小屋であっても宅地並に課税されると書いたけど、若干訂正する。
土地に定着性のない小屋であれば、雑種地と評価、しっかりとした基礎で土地に定着性がある小屋(3坪であっても)であれば、宅地として評価される。

だから、敷地内にコンテナハウスやトレーラーハウスを設置して住んだり、ブロックの上に建てただけの簡素な小屋であれば、土地全体を雑種地として課税されるということだ。
好き勝手出来て26,000円だったらいいかなと思う。

現時点では、私は分筆しない方向で考えている。
後は100平米(30坪)の豪邸を建てるか、3坪小屋を建てるかの選択になったんだけど、またしばらく考えてみる。

参考資料

評価センター資料閲覧室(一般財団法人 資産評価システム評価センター)
経年減価補正率表(PDF)釧路地方法務局
京都市資産税課が所管する要綱等(京都市HP 京都情報館)

おわり

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『住宅用地に対する課税標準の特例~住宅とは?』へのコメント

  1. 名前:隠居 投稿日:2014/02/05(水) 18:22:30 ID:589fc6ab0 返信

    からあげ隊長こんばんは
    > 不動産屋曰く、購入した土地は一昨年に隣地の所有者の立会の元測
    > 量を行い、土地の境界を確定しているので、土地は4~5万円とい
    > う比較的安価で分筆出来るとのこと。
    本当に5万円でできるならやったほうがいいです。
    300坪のうち30坪を分筆して雑種地とすると
    10年間の税金に23万円も差がついてしまいます。
    5万円で分筆できるなら2年で元が取れますよ。
     
    将来的に山林部分を整地してキャンプ場として市に貸し
    自分は水や薪の提供およびキャンプ場の清掃を行い
    管理費をもらう事業っぽい事もできます。
    この路線なら税金も掛かりませんしむしろ固定収入になります。
    なによりキャンプ場を運営する冒険家っていう箔が付くので、雑誌の取材が来たり、冒険のスポンサーが付くかも知れませんよ。
    話が横道にずれましたが、将来事業なさる時に分筆してあると何かと好都合です。
    これから冒険家としてどのようなご活躍をなさるのか、こぶ茶をすすりながら楽しみにしとります。

  2. 名前:匿名 投稿日:2014/02/05(水) 21:46:29 ID:589fc6ab0 返信

    詳しくないですがアパートを探す時に耐震基準を調べていました。
    すると~年からは建築基準法により、新しく立てる建物には
    耐震性を持つものでないといけないとあって、最近の物件は
    耐震性があるので大丈夫とのことでした。
    家を建てるとなると建築基準法や耐震性を持つことなどが
    問題になってくるのではないかと少し心配してしまいます。

  3. 名前:からあげ 投稿日:2014/02/06(木) 12:57:25 ID:e21df5f6e 返信

    >隠居さん
    そうなんです。
    不動産屋が言うように4,5万円で分筆できるようであれば、一度やってみる価値はあります。
    ただ、分筆しても2筆を一体として使用していると評価されてしまうと分筆した意味がなくなります。
    だから、小屋建設と同時進行で苗木を植えるなどしていかなければなりません。
    ここはまだ詰めていく必要があります。
    今後の活動ではスポンサーの存在が必要不可欠なので、こっそりと小屋を建てる訳にもいきません。
    だから堂々と活動していきます。

    >名無しさん
    私の土地は、都市計画区域外なので木造床面積500平米以下であれば建築確認は不要です。
    建築確認が必要な建物であれば、厄介な法律が出てきて素人では厳しい状況だと思いますが。
    だから私の場合は問題ありません。
    お気遣いどうもありがとうございます。