山小屋を壊す

こんにちは。からあげです。
今日から新ブログに移転です!よろしくお願いします。

固定資産税の件で納得がいかなかったので、昨日再び朝一で税務課まで行ってきた。
まずは土地定着性について説明を求めても同じことを言うだけで埒が明かない。

これまでのおさらいをすると固定資産税の課税対象となる家屋は、

土地定着性
外気遮断性
用途性

の3つの要件を全て満たす必要がある。

固定資産税の課税対象となる家屋の要件
固定資産税の課税対象となる家屋の要件について説明します。 追い詰められたおっさんに打開策はあるのでしょうか。

税務課の見解によれば、私の小屋は基礎を含めしっかりとした作りらしい。
仮に根太より下の束柱と沓石を取り外し、重量ブロックを横向きにして積み重ねその上に根太を載せるようにしてもダメだそうだ。
要するに上モノの小屋が立派過ぎるという。
凄い買い被りようだなと思う。
たかが素人のセルフビルドの小屋なのに。

それならばどの程度の小屋ならいいのかと尋ねても、ホームセンターの物置程度としか答えが返ってこない。
そこで税務上課税しない小屋の基礎の資料を見せてもらった。
(これまで窓口で何度も見ている。)
昨日貼ったリンク先の資料のように、地面にそのままブロックを横向きにして置いてその上に物置を載っけただけの写真があった。

参考リンク
課税対象となる家屋とは、どのようなものですか(行田市HP)

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私の山小屋の場合

2014-10-23-1

沓石の上に束柱を立ち上げ2✕6の根太でサンドイッチしている。
サンドイッチ工法は傾斜地でもデッキの水平をとりやすい。

2014-10-23-2

根太を追加した最終形態の床下の様子。

私の小屋の基礎は、突き固めた地面の上に羽子板ボルト埋め込んだ重量ブロックを置いて、その上から束柱を立ち上げ2✕6の根太でサンドイッチしてデッキを作った。
羽子板ボルトと束柱は、65mmのビス4本で固定した。
束柱なしにブロックの上に直接根太を置くことは、土地が傾斜している都合で出来なかった。

上モノの建物を税務課が良しとするまで減築し、沓石と束柱を撤去してブロックをかませるという作業は、危険が伴うし手間とお金が掛かるので大変だ。
それにもうすぐ四国遍路に出かけるので時間がない。

固定資産税を安くするためにとる方法

上記の方法以外で課税対象から外すには、外気遮断性をなくすしかない。
用途性は、小屋に住む以上は無くなることはない。
(この時点ではこう解釈していたが、後ほど新たなことが判明する。)
税務課の職員と一緒に考えた答えがこれだった。

外気遮断性とは、屋根および周壁またはこれに類するものを有し独立して風雨をしのぐことができること、すなわち屋根があり三方以上壁に囲まれているということ。

参考リンク

不動産コラム
建物の表示登記のうち「建物認定」について(登記可能な建物であるための認定基準)

今回、壁を一部撤去し三方未満となるようにする。
壁の撤去なら時間が掛からないし、小屋の強度を保つことが出来る。
税務課の職員と相談した結果、小屋上部のロフトサイド(東西)とロフト北側の壁を撤去することにした。
これなら三方以上壁に囲まれていることにならない、ということだ。
下準備と後片付けを除けば、撤去作業自体は一日もあれば足りてしまう。
ロフトの壁を南側を除いて撤去してしまうので小屋内が湿気てしまうが、税金が安くなるのなら致し方無い。
当然、暖房が利かないので薪ストーブの導入は見送ることにした。

小屋が課税対象から外れた場合の固定資産税の試算額

2014-10-23

外気遮断性をなくして課税対象から外した場合

小屋の固定資産税    約7,000円/年 
(課税標準額の1.4%)

小屋の不動産取得税   約15,000円 取得時のみ
(課税標準額の3%)

を払う必要がなくなる。

さらに土地評価額の単価が宅地の半分となる雑種地扱いとなるため大幅に減額される。

固定資産税額  約26,000円/年

なお、雑種地の場合は変形土地(三角形)の0.85を乗じる補正は掛からない。
宅地の場合限定となる。

小屋の評価額は最大限に見積もって50万円ということなので、小屋建築費用約29万円を上回ることが予想される。(大体40万円くらいか。)

その他

この他に約1,000平米弱の土地の分割評価をしてくれないかと散々お願いしてみたが、首を縦に振る気配はない。
1,000平米以上ないとダメの一点張り。
狭い土地でも分割評価が認められれば、税収が大きく落ち込むためか。
頑丈な柵を作って中に入れないようにすると言っても絶対ウンとは言わない。
土地を分筆すれば、使っていない土地は現況判断で山林と評価することが出来る。
とは言ってくれる。(元手が掛かるから分筆までする人間は少ないと見ているのか。)


さらに突っ込んで聞くと、

家屋調査終了後だろうが、土地評価終了後であろうが、現地を確認して現況が山林と判断できれば山林評価するとのことだった。(私の自治体の税務課の見解)

この言葉を聞いたので今回はこれで引き上げることにした。
取り敢えずは小屋の壁を撤去して土地全部を雑種地として評価してもらうことにした。
その後、早めに土地を片付け植林して山林としての体裁を整えた後で、必要最小限の土地を残して分筆して切り離し、使っていない土地を山林評価としてもらうようにする。

ついでに法務局に行って分筆について話を聞いてきた。
膨大な手間が掛かっても自分で分筆が出来れば、やってみようかなと思ったからだ。

素人が分筆の登記申請手続きを行うのは測量の高度な知識と資格が必要なため、事実上不可能。
そもそも土地家屋調査士法に違反することになる。

ということだった。

さらに土地家屋調査士の事務所にも行って話を聞いてきた。

土地を分筆するには、新たに土地全体の測量と隣地の所有者の立会が必要。
費用は測量から登記手続きまでの費用を合わせると約25万円。
測量の基点が増えると手間が掛かるので一つに付き約3万円アップする。
測量のみは受け付けていない。測量から登記手続きまで行うことになる。
期間は登記完了まですんなり行って約1ヶ月。

ということだった。

以上の話をもとに考えてみたが、25万円のお金を掛けてまで、果たして分筆する必要があるのかということだ。
私の試算したところによると、山林部分を半分にすれば測量費用の元が取れるのは約20年、山林部分を2/3にすれば約15年となる。
現状の片付かない状態で土地を半分に分筆したとしても、元がとれるのに20年掛かるというのなら考えてしまう。
せめて山林部分を2/3としたい。

20年経てばどうなっているか分からない。社会も自分も土地も。
敷地内には丸太や廃材・端材が結構あるので、それを片づけるのにも時間が掛かる。
木は疎らなところもあるので、万全を期すためには植林して山林としての体裁を整える必要がある。
2月3月ではどうにもならないことなので、時間を掛けてコツコツと作業してゆく必要があるだろう。

今回のところは、山小屋を課税対象から外して土地を雑種地として評価してもらうことが出来るので、ひとまずこれで満足することにする。
土地の分筆については、これからじっくりと考えてゆこうと思う。

おわり

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『山小屋を壊す』へのコメント

  1. 名前:かなぶん 投稿日:2014/10/23(木) 14:14:43 ID:7793cc868 返信

    以前にも書いたけど、土地に固定資産税くらい稼げるようにすればいいと思う。

    キャンプ場として、1泊500円でからあげさんが居る間のみ、1日最大3張りまで、最長10日間のみ、とかブログで宣伝を端っこに書いておいたり、泊まった人とのブログを書けば宣伝になる。

    または、食料品や日用品と交換とか、共同作業を3時間してくれれば無料とか。

    いろいろアイデアはあると思う。

  2. 名前:しっぽ 投稿日:2014/10/23(木) 14:35:39 ID:3474d3a19 返信

    固定資産税の評価は1月1日現在の状態で判断されるので、1月2日に壁が回復しても問題ない!?・・・毎年元旦だけ壁が無い(で通る保証はありませんぜ)

  3. 名前: 投稿日:2014/10/23(木) 20:45:22 ID:1ea8f3c12 返信

    お久しぶりです。
    からあげさんは何をもって元と考えているのでしょうか?確かに宅地になると税額が高くなりますが、その額はご自分で建てた小屋に見合わない額ですかね?
    月割りにしたらアルバイト半日分くらいです。それだけで広大な宅地が維持できて小屋にも文句言われないんです。全て宅地にすればメリットもあります。イタズラや嫌がらせで入ってくる人間に不法侵入罪を適用することもできます。建物に侵入されなくても適用可能です。
    不在にする事も多いからあげさんには都合が良いかとも思います。あとは金額だけですね、高いと考えるか自分のライフスタイルに必要な経費として投資できるか。

  4. 名前:半田太郎 投稿日:2014/10/23(木) 22:34:57 ID:0071727fc 返信

    落ち着いて考えませんか?
    税金が半分になっても時間使って壊して小屋の快適さが半分以下になってしまうんじゃ
    あまりに悲しいですし、月3000円程度なら他でいくらでも節約出来る気がします。

  5. 名前:資格マニアもどき 投稿日:2014/10/23(木) 23:33:00 ID:aed4955dc 返信

    からあげさん、こんばんは!役所との折衝お疲れ様です。
    登記は本人申請が原則らしいのですが、法務局は個人が申請してくると面倒なのでそのような回答になったのだと思います。出来るかどうかは別にして、ご自分の土地を自分で分筆なさっても土地家屋調査士法違反にはならないと思います。地番に枝番が付いている場合は、分筆されていて、測量図が法務局にある可能性が非常に高いです。過去の記事を拝読したところ、不動産屋さんとのお話の中で最近立会されていると言う事なので、全ての境界に杭があればテープで距離を確認する程度で良いかと存じます。測量図が座標で計算されていないと無理ですが、測量図をトレースして、分筆線を記入して面積を計算すれば大丈夫だと思います。地籍調査がされていれば、市の担当課に座標がある場合もあります。折角、大切な時間、労力と資金を注いで建築なさった小屋の減築はいつでも出来ると思いますので、是非、自力分筆をもう一度再考なされてはどうでしょう。これにめげずに小屋生活頑張って下さいね!

  6. 名前:たこし 投稿日:2014/10/24(金) 09:32:39 ID:2535be3be 返信

       からあげさん、おはようございます

       三方未満ですか...
      曖昧な定義ですが、二面より良いですね...w
      二面までと思っていたので また、勉強に成りました。
      ありがとうございます。

       ならば、東屋の中に モバイルハウスで可能なのでは?
      と 思うのですが、厄人に最終確認しないとわかりませね...
      部屋数が必要であるならば、東屋の下にモバイルハウスを増やして
      部屋同士を密接させて引き戸にするとかすると
      部屋内の移動も 楽に出来るとおもうのですが...

       あと、ドーム型の屋根の場合は どうなんでしょうね?
      例えば、農家の方々が使用しておられる
      パイプハウスのような形態の屋根とか...
      これの屋根を一面と捉えるならば、
      片方の入り口壁で遮断し、
      他方の入り口を 厄所が言う未満の壁にしても 
      密閉度が高いとか言うのでしょうかね!?

       勿論、このようなパイプハウスに屋根を設置すると成ると
      内部に 柱や梁が ある程度、必要になるでしょう。
      しかし、束石に載せるだけで十分と思われますけど。

       ただ、兎に角、今の状況としては
      からあげさんの減築が最善の処理でしょうね。

       こんなときこそ、作業は あせらないようにご安全に。
     

  7. 名前:いい加減なアドバイス 投稿日:2014/10/24(金) 12:21:18 ID:152d64410 返信

    税務課の下した判断「この小屋立派だよね」が不当と思うなら行政不服申立というのもやってみては?平たく言うとこいつらの上役に不服を申し立て、その違法性や不当性を審査させ、その是正を請求する手続きのことである。
    まあやり方は、税務課に聞けば教えてもらえると思うよ。「教示の義務」があるから
    あと、なんか言ってきたらとりあえず文書でくれと、言ってみるのもいいんじゃない?

  8. 名前:いっちゃん 投稿日:2014/10/24(金) 15:09:13 ID:2f3f8b2d5 返信

    建てたばかりの小屋を冬を迎える今、壊して欲しくない。
    寒いよ。家も湿気こもってカビが生えて湿疹とかだるさが
    出てしまうかもしれない。
    でも市の対応の思いやりのない対応に腹が立つ。
    7,000円なんてどう考えても高すぎると思ってしまう。
    57,000なんて酷いわ。
    電気もお手洗いもないのに。鍵も簡易の物。
    暖房の効かない家の寒さはどういうものかわからないのか。
    市役所って、人の安全を守り、暮らしやすい環境にする為
    支えるところではないのか。
    口先だけの人間も結構いる。
    そう思うわ。

  9. 名前:おっす!オラ無職!! 投稿日:2014/10/24(金) 20:05:34 ID:3dc027f85 返信

    はじめまして いつも楽しく読んでいます。
    悔しいですね・・
    僕も山林を知り合いに売ってもらい移住計画立てています。
    僕の計画は単管でビニルハウスで物置台所等作り、
    ブロック直置きスパーハウスを置いて生活予定です。
    更に物が置けない場合は不動車の1boxを買う予定です
    今後共楽しみに読まさせて頂きます。
    失礼します

  10. 名前:あらら 投稿日:2014/10/24(金) 20:50:58 ID:dae91d5d5 返信

    め、め、め、めんどくさいですね。  誰にも文句言われずに
    自分の土地に小屋たてて寝たい時に寝るって簡単じゃないですね。

    事前に下調べする時の分析力、調査力が東大でたオツムの寝たろうさん
    だからさくっとこなせたのかもしれませんね。 私も事態をややこしく
    してしまう側の人間なので今回の件共感できますが。

  11. 名前:karaage 投稿日:2014/10/24(金) 21:02:18 ID:406502d6e 返信

    >みなさん

    こんばんは。
    丹精込めて作った山小屋を壊すのは嫌でしたが、税金を安くするため仕方なしに壁を撤去することにしました。
    あまり小屋のことに掛り切りとなっていると本業の仕事が疎かになってしまいます。
    なのでお手軽な方法を選びました。

  12. 名前:dosB69 投稿日:2014/10/27(月) 10:46:59 ID:19046f582 返信

    こんにちは~。
    リンク張り替えました。
    薪ストーブは設置してみても良いかもしれませんよ。
    というのもウチも薪ストーブを置いてみて分かったんですが、狭い小屋内だと暑くて暑くて熱気を逃がすためにロフトの窓を開けておいたりドアを開けたりするくらいです。
    暖を取るのも石油ストーブだとお金がかかるし厚着をしても限界がありますから。
    寒いと怪我もしやすいですし。
    参考にしてみてください。

  13. 名前:karaage 投稿日:2014/10/27(月) 17:20:13 ID:bf3832966 返信

    dosB69さん
    どうもありがとう。
    実は囲炉裏を作るのもいいかなと考えております。
    通気性の良さを活かすにはどうしたらいいか。
    冬は寒いので熱源が欲しいですね。