土地（山林）の取得費用と購入予算、注意点など

こんにちは。からあげです。

今日から進入路建設の作業を開始した。
もう一度土地の境界線を確認し、分り易いように杭に赤テープを巻いたり、追加で棒を立てて自分の土地を把握し、山小屋建築のイメージが湧くようにした。
小屋建築予定地はまだ決まっていないが、アカマツの切り株が邪魔でしょうがない。
闘志がムクムクと湧いてくるような来ないような、そんな感じだ。
進入路を作り終えるまでに決めようと思う。

それで進入路の位置はというと、土地の上手となる西側の方に作ることに決めた。
当初は伐採の際の重機の通り道に手を加えて進入路にしようと目論んでいたが、予定変更で敷地内に重機が入らなかったので、今回一から作ることになった。
それでも少し前から進入路の位置は上手にしようと、丸太置き場を林道際の真ん中付近にしていたため、残された場所はここら辺しかなかったのだ。

進入路建設予定地

林道と土地の高低差は約1.2ｍほど。
土地と林道の境界線沿いに側溝があって湧水ポイントより流れ出た水が常時流れている。
進入路は、林道とほぼ直角となるように作る予定。
林道の幅員は4mあるので、直角でもジムニーは切り返しなしに曲がることが出来るからだ。
傾斜が緩くなるように林道と斜めになるように道を付けることも考えたが、反対側から入る場合は土地に入りにくいと思ったから止めておいた。
斜面は最短で横切るようにした方が、傾斜はきつくなるが、削る土の量が少なくなることもあった。
ジムニーなら多少の傾斜があっても登ってくれるから問題ない。
大雑把に土を削ったら、砕石を入れて踏み固めて、しっかりとした道とする予定だ。

4時間ほどの作業でこれだけ。土が柔らかいから掘りやすい。

土地（山林）取得費用

ところで、土地取得費用を参考になると思うので書いておく。
購入した土地は、３００坪弱の山林、おまけで付いてきた約１０坪のポンプ小屋の土地（持分３分の１）の２筆だ。

　土地取得費用

　土地価格総額　　　　　　　　　　　　１９０万円
　手付金（売買代金の一部に充当）　　　　２０万円
　契約書印紙代　　　　　　　　　　　　　　２千円
　媒介手数料　　　　　　　　　　　　　約１０万円
　（１９０万円×５％×１．０５≒１０万円）

　登録免許税（２筆分）　　　　　　　　　　２千円
　
　　　合計　　　　　２００万４千円

土地の登記は自分でやったので、登記に関する経費は登録免許税のみ。
申告書のプリント代金、書類のコピー代金は僅かなので入れていない。

不動産を取得した人にその不動産が所在する都道府県が課す税金の不動産取得税（税率３％）は、購入した土地の評価額は１万７千円程度で、免税点の１０万円以下となるので、非課税だった。
ただ、いくら非課税でも不動産取得の申告だけはしておこうと思う。

土地の引き渡し完了～所有権移転登記の申請を自分で行う

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土地購入の予算や注意点など

予定では土地購入費用は100万と決めていたが、実際100万円で購入出来る土地は非常に少なかった。
インターネットで田舎暮らしや別荘暮らし系の不動産屋のHPを調べると、100万円でも何件かHITするが、別荘地で年間の管理費が5万円以上掛かったり、水道も電気も引くことが不可能な山奥であったり、狭い土地や急傾斜の土地だったりと何か問題のある物件であった。

ネットで見て気に入って、実際に現地に見に行ってみると、大体は画像の状況とは随分と異なっていた。
画像が10年前以上前のものとか普通にあった。
一時期は個人売買で安く土地を購入しようと思い、自分の気に入りそうな地域を重点的に調査したが、余所者が購入するには地域の付き合いが必須だったりで結局は断念し、不動産屋経由で土地を購入することにした。

不動産屋を頼りにしてもなかなか良い土地に巡り合わなかったので、途中から当初の予算より大幅にアップした300万円で探すことにした。
すると自分の条件に合いそうな土地がポツポツと出てくるも、坪単価１万円前後ばかりだった。そのため、購入しようという気持ちが起こらなかった。

不動産屋の物件の傾向といえば、広い土地ほど単価が安いということ。
1000坪の土地は坪5千円で売っていたりもするが、広いので全部で500万もしてしまう。
自分の希望としては200坪から300坪程度で良かったので、1000坪は広すぎる。

逆に狭い100坪程度の土地だと、坪1万円から3万円と割高となっている。
私が購入した土地は、当初坪1万円で売りに出していたものの、割安感が無かったため、購入を見送り様子を見ていたのだ。
ところが、暫くすると坪7千円まで大幅値下げした。値下げを知ると購入意欲が湧いてきたので、再び物件を見にいくことにしたのだ。
そうしたら概ね自分の希望と合致しているし、なにより私営水道が無料で使うことが出来る特典付きだったので、購入を決意した。

私営水道は、初期費用として加入金30万円程度、月々の水道使用料が2千円～3千円程度となるのが普通だ。
購入した土地のものは、ポンプの電気代だけなので非常にリーズナブルだった。
売主さんは数百万円掛けて湧水場所からホースを引っ張ってきて一旦集水桝に集め、それからさらに下にあるポンプ小屋まで水を引く工事をしている。
個人でそうした設備を整えようとしてもお金が掛かり過ぎるし、ホースを設置する地主さんの承諾が必要となり、余所者の人間がやろうとすると困難を極める。

水道の他にも、電線が土地の前の林道沿いに通っているので、電気は無料で引き込めるし、ドコモのアンテナが近くて携帯の感度が良いこともあった。
こういう好条件を満たしていながら、坪1万円以下の物件は非常に少ないのが現状だ。
だから売れてしまう前に飛びついて購入することにした。

物件の媒介契約の種類が、一般媒介契約であったこともある。
他の不動産屋にも登録しているとなるとライバルの動向を掴み難くなる。
私も分からないが、ライバルも分からない。
ゆっくりと考えてはいられない。
それで飛びついた。

さらに伐採や整地などの余分な費用が掛からない物件であったこともポイントとなった。
今になって冷静に考えてみると、随分と高い買い物をしたなあと思うが、自分の気に入る土地が他に無かったので、当時の自分はベストの選択をしたと思っている。

山林探しが長引くと判断力が落ちて、しょうもない物件に飛びついてしまいそうな気がしたし、何時までも無職でいるわけにはいかない。
欲しい時が買い時だ！だから思い切って購入した。
めでたしめでたし。