山林購入時の注意点～土地の境界について～

こんにちは。からあげです。

 

今日は夜半直ぐに雨が降り始め、朝方一旦止んで再び降り始め昼過ぎに止んだところ。
作業をしないで良い口実が出来たので、私にとっては恵みの雨となった。
ここ最近、雨が降った記憶がないほど晴れ続きで乾燥してたので、大地が湿ってちょうどいい。
さらに進入路の土も固まってくれるんじゃないかと思う。
雨降って地固まるって言うし。

 

固定資産税の検討

食事を済ませると以前から気になっていた、固定資産税対策の分筆について検討してみた。
購入した300坪弱の土地は、山林として課税されれば、年間300円にも満たない税額なんだけど（免税点30万円以下で非課税）、全て宅地として課税されると年間5万円以上となってしまう。

そこで土地の分筆も視野にいれて山小屋の建築場所を決めることにした。
購入した土地は、去年売主さんが自腹で測量してくれているので、しっかりと境界杭があるし、隣地の所有者が立会をしているので、境界線を巡る争いは起きることはない。
土地の各ポイントにはキチンと杭が打たれているため、座標が確定しているポイント同士を繋いで分筆すれ、ば格安で実施出来るのではないかと考えた。

 

土地を2分割するようにポイントを結ぶ線をイメージして土地を見たところ、アカマツの切り株が邪魔なものの、建築適地を見付けることが出来た。
そこで早速電話でアポを取り、測量事務所に伺って話を聞いた。
すると分筆をするにはもう一度全部測量をし直して、隣地の所有者の立会を受けて境界を確定させる必要がある、とのことだった。

測量費用は約20万円ということなので、分筆するのは現実的な方法ではなくなった。
分筆したい理由を話したところ、建物の床面積の割合に応じて課税してくれたり、利用する場所だけを宅地として課税（現況判断）してくれるようだ、とアドバイスをしてくれた。
その際に役場に提出する書類の様式をくれたりして凄く親切だった。

 

話し始めは、役場の税務課に行ってしっかりと聞いたほうが良いとのことだったんだけど、話も半ばを過ぎると、通知書が来たら対処すればよいみたいな流れになってしまった。
私としては税金を安くしたいだけで、役場とは極力揉めたくはない。そこで、向こうからやって来たら対処することに決めた。
利用する土地の面積を出すのに、去年実施した測量図面のデータを示せば信用してくれるはずなので、土地の分筆はしないが、利用していない部分をはっきりとさせるために、土地を半分にするライン上からずらして山小屋を建てることにした。
出たとこ勝負となるので、多少不安に思ってしまうが、不安に思うとそれが現実化されるという法則もあるので、ここは綺麗さっぱり忘れて気にしないことにする。

 

土地の境界線と取得費用の関係

以前、土地（山林）の取得費用と購入予算、注意点など（2013/11/28)という記事を書いたが、土地の境界線が確定しているか否かも取得費用に関係することなので、ここで説明したいと思う。
通常、Bライフや自給自足を目指すような土地を購入するとなると、地価が安い山林ということになる。
ただ注意する点は、山林は土地の境界が不明なことが多い、ということだ。
境界が有ったとしても、生えている木や大きな岩を目印としていることもある。
親から相続した山林を一度も見に行ったことがない、なんていうことは珍しいことではなく、周囲の山林の所有者も同様だったりすると、もはや自分の土地のある場所さえもはっきりと分からないことになる。
資産としてしっかり管理している山林なら問題ないが、そんなお金になるような山林ならば売らないと思うし、売りに出ていても高くて手が出ない物件となるだろう。

購入した土地の境界杭

画像では見難いが、右手前の杭の影になっているところに赤色の境界杭が打たれている。

不動産屋にある物件の現地説明を受けているところ

草木が繁茂して境界杭が非常に分かりづらい。
不動産屋は管理が杜撰で、境界杭の位置を把握していなかった。
後で自分で念入りに調査してみたが、境界杭の何本かは消失していた。

 

ただ、隣地との境界線がハッキリしていない土地でも、地籍調査が実施済みの山林の場合は事情が異なってくる。
地籍調査とは、市町村が主体となって、一筆ごとの土地の所有者、地番、地目を調査し、境界の位置と面積を測量する調査のことで、明治時代の地租改正時に作られた公図は結構いい加減で実際の面積と異なることが多いので、トラブル防止や円滑に売買ができるようにするため調査し直しているところなのだ。

参考リンク　国土交通省　地籍調査WEBサイトへ

 

すでに地積調査を実施している土地であれば、登記所のデータは修正され、より精度が高いものとなっているはずなので、それなりに安心して土地を購入することが出来る。
私が購入した土地は、地籍調査が実施されていたものの、約30年前に実施されたものだったで、あまり信用する気にはなれなかった。
調査当時はGPSという機械は当然ないので、精度が悪いと思われる。
それでも、地籍調査してそれほど年数が経っていなければ、古い調査に比べて測量の精度も高いし、境界杭が現存していることが多いので、狙い目となるだろう。
地積調査をすれば土地に境界杭が打たれるが、長年経過すると抜け落ちて紛失してしまうことが多い。

私の土地には、地積調査時の杭は見当たらなかった。
しかし、売主さんが去年測量をして、境界が明確となっていたため助かった。
測量の結果と登記簿の面積が同一であったので安心して購入出来た。

 

こちらは地籍調査時に打たれた境界杭。
調査から随分と年月が経ち、杭が浮き上がってきていた。
山林内を歩いていると、境界杭がそこら辺に転がっているのをよく見かける。

 

土地取引には、公簿売買と実測売買があるが、安い山林の場合は公簿（登記簿）売買によることが多い。
まだ地積調査していない山林であれば、公簿の面積は非常に怪しいので、自分で巻き尺とコンパスなどを使って簡易的にでも測っておいた方が良い。
（購入する際は、事前に自分で測っておいたほうが安全。）

良心的な売主さんなら、購入するなら自費で測量してくれるだろうが、もともと安い価格の山林だと、測量に多額の費用が掛かってしまい儲けが少なくなるため、やりたがらない人も多い。
だからほとんど公簿売買の現況渡しとなる。

 

公簿売買で土地を購入する際に注意しておきたいことは、引渡し前までに必ず売主さんに土地の境界線を明示してもらうことだ。
大体ここらへんからあそこまでという大雑把な説明だけ購入してしまうと、後々隣地の所有者と揉めることになるかもしれない。
そうした場合、土地家屋調査士に依頼して多額の費用を掛けて測量してもらわなければならなくなるかもしれない。
悪徳不動産屋は、境界が不明瞭な土地でも平気で人に売ろうとする。（実際、いくつもそうした不動産屋と接してきた。）
安い山林だと思って飛びついたら、後々出費が嵩むことにもなりかねない。
ただ、そういうトラブルの恐れを含めて安く買うというのは有りなのかもしれない。
交渉が上手な人はチャレンジしてはどうだろうか？
相当なスキルが要求されると思うけど。

個人的な意見として、山林購入は、大胆かつ慎重に進めたほうが良いと思う。